Quando se faz planos para comprar um imóvel, é necessário estar atento a uma série de documentos necessários para a realização da transação, tanto da parte do comprador quanto do vendedor. Documentos esses que, no momento da realização do negócio, especificam tanto a situação do bem a ser vendido quanto os trâmites a serem realizados. É claro que uma pessoa que não trabalha no ramo imobiliário pode ficar um pouco desatenta a esses pormenores. Porém, aconselha-se que todo tipo de negociação dessa deva ser feita com assessoria jurídica, que aliás é um direito do comprador, principalmente se a negociação estiver sendo feita por meio de uma empresa imobiliária.
Da parte do comprador, não se exigem muitos detalhes. Basicamente os documentos de identificação:
- RG,
- CPF,
- Comprovante de residência nominal,
- Certidão de nascimento.
Da parte do vendedor é um pouco mais complexa. Mas para que não exista nenhum embaraço no futuro, nenhuma das etapas pode ser pulada.
Havendo união estável com descrição de regime de bens, é necessário estar atento a um detalhe. Se o bem for comum ao casal, ambos são proprietários, e é preciso ter a documentação dos dois. Ou mesmo que o bem seja particular a apenas uma parte, juridicamente o cônjuge precisa manifestar que está ciente da venda.
Caso o vendedor seja separado, mas não legalmente divorciado, para que não haja nenhuma posterior briga judicial, aconselha-se resolver a separação primeiro para que depois haja uma partilha de bens. Mesmo que o imóvel esteja no nome de um único dono, havendo litígio, existe uma possibilidade, ainda que pequena, da venda ser travada.
Os documentos do imóvel
O objetivo é mostrar se não existe nenhuma pendência, dívida ou irregularidade no bem. São eles:
- Escritura definitiva constando o nome dos vendedores registrada no cartório de registro de imóveis.
- Certidão vintenária de ônus reais. Traz todo o histórico do imóvel nos últimos vinte anos inclusive se há alguma pendência de dívida.
- Registro de ações rei persecutórias e alienações. É documento para identificar se foi feita alguma negociação de modo informal. Também é expedida pelo Cartório de registro de imóveis.
- Certidão negativa de impostos. Expedida pela prefeitura ou cópia do carnê contendo os impostos dos últimos 5 anos.
- Cópia autenticada do IPTU em vigência, incluindo as parcelas pagas até o momento.
- Documento de Registro de averbação da construção também expedida pelo cartório do RGI.
- Planta baixa do imóvel aprovada pela prefeitura com assinatura de engenheiro ou arquiteto responsável devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia (CREA).
- Certidão negativa de débitos condominiais (para os casos de apartamento ou casas em regime de condomínio).
- Imóveis em inventário.
Para os bens que estão sob inventário, ou seja, que foram deixados de herança, é necessária um
a autorização especial para a realização da venda.
Entre os herdeiros, caso haja menor envolvido, é obrigatório um documento de autorização expedido pelo ministério público. Além de cópia autenticada da certidão de óbito, documento do formal da partilha, constando o bem imóvel e o nome dos herdeiros e certidão vintenária, citada acima.
E, finalmente, para a transação da negociação, o CONTRATO DE COMPRA E VENDA. Onde mais uma vez salienta-se a necessidade de uma orientação jurídica presente no dia da assinatura da escritura.
O documento deve conter:
- O nome dos envolvidos, comprador e vendedor, junto com RG, CPF, título de eleitor, profissão e estado civil de ambos.
- Valor total da negociação, com a forma de pagamento (caso seja financiado, no contrato bancário devem estar explícitos taxa de juros, valor de parcelas e sistema de financiamento).
- Valor usado para sinal da venda.
- Discriminação das eventuais multas, em caso de rescisão de contrato de aluguel e outros.
- Comissão do intermediador da venda,seja ele pessoa física (profissional corretor) ou jurídica (imobiliária).
- Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, estes itens também devem constar no contrato.